El 5 de octubre de 2022, se ha publicado el Decreto Supremo No. 012-2022-VIVIENDA, que aprueba el denominado “Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Planificación Urbana del Desarrollo Urbano Sostenible”.
El problema que presenta el Reglamento no es sólo de rimbombancias y nuevas clasificaciones de las cosas (que antes que esclarecer, generan confusiones), sino de inaceptables ilegalidades.
En esta oportunidad llamamos la atención de la ilegalidad consistente en que, bajo el pretexto de fomentar los usos mixtos, el Reglamento pretende derogar la zonificación residencial que ampara el uso o actividad exclusiva de vivienda, pese a que ésta última está reconocida expresamente en la Ley No. 31313, que “dice” reglamentar.
La ilegalidad es evidente porque el artículo 36.1 de la Ley No. 31313 (que constituye el piso y techo del Reglamento para definir su contenido normativo), define a la zonificación, contrariamente, como el componente de los procesos de planificación urbana, que ordena y regula la localización de actividades como vivienda, recreación, comercio, industria, entre otras.
Del tenor expreso de la Ley que acabamos de trascribir, queda claro que el Decreto Supremo No. 012-2022-VIVIENDA sólo estuvo autorizado a reglamentar la figura de la zonificación para distinguir, individualizar y con el deber de respetar cada una de las actividades que la componen, de manera separada, como lo manda la Ley No. 31313. Dentro de esas, una de ellas es la histórica y nunca antes cuestionada actividad de vivienda.
El Decreto, sin embargo, ha decidido apartarse de esa clasificación, y por sí y ante sí, fusionar las actividades de vivienda, comercio y usos especiales en una sola, bajo la nueva categoría inventada por el propio Decreto, denominada “Zona Urbana”, que, a su turno, subdivide en muy alta, alta, media, baja y muy baja densidad.
Entonces, bajo la nueva regulación contenida en el Reglamento, ya no existe la zonificación residencial, sino “urbana”, que pasa a ser una mezcla inaceptable de usos (residencial, comercial y usos especiales) que antes eran perfectamente diferentes y en muchos casos incompatibles.
Esto significa que, en la práctica, toda persona que adquiera un predio para uso exclusivo de vivienda (no importa el distrito ni la urbanización que sea), tendría que aceptar como posible, que su vecino destine el predio colindante a un uso comercial, o peor aún, a un uso especial, porque de acuerdo al Reglamento, ya no existen esas zonificaciones de manera individual o separadas sino fusionadas.
Como salta a la vista, esto no sólo generará más desconcierto y desorden en el crecimiento de las ciudades, sino previsibles acciones constitucionales, judiciales y hasta administrativas, en caso que se pretenda implementar el contenido del Reglamento, en la realidad, del modo comentado.
Lo único claro hasta ahora es que tanto la Ley No. 31313 como su Reglamento, deben ser urgentemente reformulados.
Por: Carlos Carpio Ramírez